Anasayfa / Kaynak / Kal Davası

Kal Davası

Kal, kelime manası olarak koparma, çıkarma, çıkarılma, sökme manalarını ifade etmektedir. Bu duruma göre kal davası ise, bir taşınmazın temelinden çıkarılması, sökülmesi için açılmış olan davalar olarak karşımıza çıkmaktadır.

Uygulamada “inşaatın kal’i davası” olarak da bilinen bu dava ile taşınmazı üzerinde, izin alınmadan yapılan inşaatların yıkılması istenir. Kal davaları taşınmazı üzerinde, izin olmadan yapılan inşaatların yıkımı istenebilmektedir. Bu niteliği ile yenilik doğurucu bir davadır.

Eşya hukukunun temel kaidelerinden olarak bütünleyici parça ve eklenti kapsamında, arazi yeryüzünün sınırlandırılmış bir parçasıdır ve “yer” üzerinde yapılan her şey “üst arza tabidir kuralınca, yer’e aittir. Bir arazi üzerine yapılan inşaat sonucu yapı arazinin bütünleyici parçası olur yani yapı arazinin ayrılmaz parçasıdır ve kural olarak arazi ile yapının maliki farklı kişiler olamaz. Üst Hakkı vb. durumları ise kanun koyucu istisnai olarak ayrıca düzenlemiştir.Bu kapsamda bilerek yahut bilmeyerek kendi malzemesiyle başkasının arazisine bir yapı inşa eden kişinin durumunu incelediğimizde, müdahalenin men’i ve kal davası veyahut inşaatın söküp kaldırılması ve ecrimisil davaları karşımıza çıkmaktadır.

Haksız el atmanın önlenmesini gerektirecek boş duran arsaya başkasının gelip bina yapması durumu, izin taşınmaz sınırınızın içine duvar taşması gibi durumlarda müdahalenin ortadan kaldırılması ile birlikte yapılan taşmaların yıkımı da talep edilebilir.

Kal Davası 1

III. Arazideki yapılar

  1. Arazi ve yapı malzemesi
    1. Mülkiyet ilişkisi

Madde 722
Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.

Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.

b. Tazminat

Madde 723

Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.

Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.

Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.

Haksız inşaatin sökülüp kaldırılması için iki şarttan birinin olmaması gerekir.

A) Yapılan inşaat arazi sahibinin rızası olmadan yapılmış olmalı.

Aranan bu rıza açık olabileceği gibi, zımni de olabilir.Yapının yapıldığını gördüğü halde ses çıkarmayan kişi zımnen onay vermiş sayılır.

**Bir İBK’dan söz etmek gerekiyor: 5.7.1944 tarihli İBK’ya göre(12-26) Tapulu taşınmazı haricen alıp bu taşınmaz üzerine bina inşa ederse, arazi sahibinin zımni rızası var sayılır.

B) Aşırı zarar olmamalı

Aşırı zarar nasıl tespit edilecek?

***Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.12.2003 ve 2003-1-755 kararına göre

” … inşaatin kaldırılması ile arazi malikinin elde edeceği yarara göre, bu nedenle arazide meydana gelen kıymet eksikliği daha fazla ise, inşaatin kaldırılmasının aşırı zarara yol açtığı kabul edilebilir.Öte yandan inşaatin olduğu gibi kalmasında kamunun yararı olması hallerinde de doğacak zararın aşırı zarar olduğu savunulabilir… Öte yandan binanın ana taşınmazın bütünlüğünü bozup bozmadığı hususu üzerinde de durulması gerekir.”

***Yargıtay 1HD’sinin 1997 ve 2000 yıllarında verdiği karalarda(1997-12646K ve yine 2000-298K)
“binanın davacı arsa yönünden de subjektif olarak değerlendirilmesi ve hak(yarar)dengesi kurulmak suretiyle bir sonuca gidilmesi gerekir” denmektedir.

***14.HD’sinin 2002-8022E ve 2002-8571 K sayılı kararında ; ” Davalıya ait binanın değerinin davacıya ait zeminin değerine oranla fazla bulunduğu ve binanın yıkımından aşırı zarar doğacağı anlaşılmaktadır” denmektedir.

⇒ Arazi sahibi “binanın yıkılmasını istediyse bile”, eğer şartları varsa binayı inşa eden temliken tescil karşı talebinde bulunarak, arsa bedeli mukabilinde tümünün adına tescilini talep ve dava edebilir.

⇒ Eğer arazi sahibi binanın yıkılmasını istemediyse yahut binanın yıkılmasına karar verilmediyse ;

a) Uygun tazminat talebinde bulunabilir
b) Temliken tescil talebinde bulunabilir.

Kal Davası Koşulları

Kal Davası 2

  • Binayı inşa edenin arsanın kendisine ait olduğu zannıyla inşaat yapmış olması,
  • Binayı inşa edenin iyiniyetli olması ve kendisinden beklenebilecek tüm özeni sarfetmiş olmasına rağmen bu yanılgıya düşmüş olması (özen borcu konusunda içtihatlarda aranan yerleşmiş kriter, kadastro dahil yer gösteriminin yaptırılmış ve kadastro memurlarınca da anılan yanlış yerin inşaat sahibine gösterilmiş olması)
  • Binanın kal’inin fahiş zarara neden olması
  • Bina değerinin arsa değerinden fazla olması.

Kal Davası İle İlgili Kararlara Baktığımızda ;

*** TMK’nın 692. maddesi uyarınca (Madde 692- Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.)  ortak taşınmazın üzerinde önemli bir tasarrufta bulunabilmesi tüm hissedarların oybirliği ile verecekleri karara bağlı olup mahkemece hissedarlara çıkartılan tebligat üzerine adı geçenler yargılamaya katılmamışlar ve davaya muvafakat ettiklerini de açıklamamışlardır. Bu haliyle muvafakat istemine karşı çıktıklarının kabulü gerekmektedir. Davacı hissedarın tek başına açtığı bu davanın kural olarak dinlenilmesi mümkün bulunmamaktadır. O halde, öncelikle dava şartının yerine getirilmesi bakımından kal`e karşı çıkan diğer hissedarlar aleyhine dava açılarak bu dava ile birleştirilmesi gerekir. (T.C.Yargıtay 15. HD E. 2010/2073 K. 2011/2079 T. 5.4.2011)

“Kural olarak taşınmaz üzerinde yapılan bina ve inşaat, o yerin tamamlayıcı parçası ( mütemmim cüz’ü ) olup, hukuksal durumu yere bağlıdır. Mülkiyeti müşterek arsa üzerinde ortaklardan birisi tarafından yapılan binanın da, arza tabi olup, mülkiyetinin arsa paydaşlarına ait bulunduğu kuşkusuzdur.
Ne var ki, somut olayda davalı, tapuda arsa paydaşı olmadığı gibi, dava konusu binanın geçerli bir hukuki sebebe dayanılmaksızın inşa edildiği anlaşılmaktadır. Bir başka ifadeyle davalı, taşınmazı geçerli bir hukuki tasarrufa ve akdi bir ilişkiye dayanarak işgal etmediğine göre, fuzuli şagil durumundadır.
Şu duruma göre, davalının kayden bir ilgisi bulunmayan taşınmaz üzerine inşa ettiği bina nedeniyle, davacının irtifak hakkına dayanarak açtığı el atmanın önlenmesi ve kal davasında verilecek hükmün, zemin paydaşlarının haklarına etkili olmadığı açıktır.”( T.C.Yargıtay HGK E: 2006/14-454 K: 2006/459 T: 21.6.2006 )

*** Kal isteminin konusunu oluşturan şey, eklenti niteliğinde ise, eş söyleyişle, taşınmazın temel unsurunu oluşturmuyor, yok edilmeden,zarara uğratılmadan ve yapısı değiştirilmeden ondan ayrılabiliyor ise, harç ve vekalet ücretinin hesaplanmasında,sadece müdahaleye konu taşınmazın(veya müdahaleye konu kısmının)değeri esas alınmalıdır; eklentinin değeri hiçbir şekilde dikkate alınamaz. (T.C. Yargıtay HGK 2003/14-537E. 2003/597K.)

Emre DİRİK / Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi

Yazar: Emre DİRİK

Emre DİRİK

2011 Maltepe Askeri Lisesi – 2013 Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi