Anasayfa / Kaynak / Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki Değişiklikler İle Gelen Önemli Yeniliklerin İncelenmesi

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki Değişiklikler İle Gelen Önemli Yeniliklerin İncelenmesi

Yasin YILMAZ, Konuk Yazar.

*Değişik maddelerin gerekçeleri yorumlarımızın altına işlenmiştir.

23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.

Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı istem üzerine, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.”

Maddenin değiştirilmeden önceki hali ise şöyledir:

“(Değişik: 13/4/1983 – 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.

Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.”

İkinci fıkraya bakacak olursak 5711 s. k. ile sadece ilk cümlesinin değiştirilmiş olduğunu görüyoruz.Değiştirilen kısım kat mülkiyetinin kurulması esnasında hesaplanacak ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerden her birinin değerinin saptanması konusundadır.Eski 2. fıkra hükümlerine göre Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kuruluyordu.Görüldüğü gibi burada kat mülkiyeti ve kat irtifakına konu olan bağımsız bölümlerin arsa paylarının tespiti konusunda iki adet ölçüt benimsenmiştir.Buna göre normal şekliyle kat mülkiyeti bu mülkiyete konu olan bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki değeri ile hesaplanacaktır.Fakat doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise doğrudan doğruya geçilme tarihindeki değer esas alınacaktır.Yeni düzenleme ile bu uygulamadan vazgeçilerek kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri esas alınmıştır.Yani şimdi hesaplamadaki asıl ölçüt bağımsız bölümlerden her birinin konum ve büyüklükleri gözönünde bulundurularak değer hesaplaması yapılacaktır.

Madde gerekçesinde ise bu konu madde ile kat mülkiyeti ve kat irtifakına konu olan bağımsız bölümlerin arsa paylarının tespiti, mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak değil, proje müellifi uzmanlaşmış mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre ve bağımsız bölümlerin konumu ile büyüklükleri esas alınarak hesaplanan değerleriyle oranlı olarak, projesinde tahsis edilen arsa paylarının açıkça gösterilmesi suretiyle, arsa paylarına dayalı hak kayıplarının önlenmesi ile kat mülkiyetine geçişte yazılı istem zorunluluğunun kaldırılması amaçlanmıştır.

Üçüncü fıkradaki değişiklikle ise artık kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilme zamanı değiştirilmiştir.Buna göre eski düzenlemeye göre yapı tamamlandıktan sonra başvurulabilen bu yol şimdi yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra yapılabilecektir.Burada Yapı Kullanma İzin Belgesi Nedir? sorusuna cevap vermek istiyoruz. İmar Kanununun 30. maddesine göre, Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının belediye veya valiliklerce anayapının bütün bağımsız bölümleri için verilen ve bağımsız bölümlerin amacına uygun kullanılabilir durumda ve projesine uygun inşa edildiğini gösteren bu belge bir apartmanın sadece bir kısım bağımsız bölümleri için verilmişse cins değişikliği yapılamaz ve kat mülkiyetine geçilemez.Belediyeler, valilikler mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.(1),(2)

634 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine, “Temeller ve ana duvarlar,” ibaresinden sonra gelmek üzere “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,” ibaresi eklenmiştir.

Ortak yerler kavramından anlaşılması gereken yerler bu maddede yazılmıştır.Ancak maddenin son fıkrasında belirtildiği gibi bu maddede yazılanlar sadece örnek kabilindendir.Yoksa sadece madde ile sınırlı sayıda ortak yer yoktur.Yapılan değişiklikle kat mülkiyetine tabi olan binalardaki taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar gibi sistemin parçaları, ana gayrimenkulün ortak yerlerinden sayılmak suretiyle, ana yapının tamamını etkileyen sonuçlar doğurabilecek yerlerde kat maliklerinin bağımsız hareket etmelerinin önlenmesi amaçlanmıştır.

634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki altıncı fıkra eklenmiştir.

“Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.”

Ek-10/6.fıkra

“Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan “bağımsız bölümlerin numaraları” yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.”

Maddenin üçüncü fıkrasının değişiklikten önceki hali şöyledir.

“Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. “

Maddenin orjinal halinde aynı kattaki birbirine bitişik bölümlerin tek bir bağımsız bölüm olarak kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilebilmesi için gerekli olan yegane şart birbirine bitişik olması şartı aranmaktaydı.Oysa yeni düzenleme ile ilave şartlar ve bitişik olmaya istisnalar getirilmiştir.Öncelikle birden fazla bağımsız bölümün birleştirilmesi için aynı neviden olması şartını koymuştur.Ancak yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümünü de kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilme olanağını da getirmiş bulunmaktadır.Burada kanun koyucu koyduğu ilk şart olan bitişiklik şartına istisna getirmiştir.Şöyle ki artık madde kapsamında örnek verilen ve genel olarak iktisadi ve kullanma bakımından bütünlük arzediyorsa bitişik olmasa bile birden çok kat veya bölüm kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.Ancak fıkranın son cümlesinde de belirtildiği üzere böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.

Madde gerekçesinde ise madde ile, bir yapının, otel, işyeri gibi, iktisadi açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok kat ve bölümünün aynı neviden olması şartıyla tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilmesine imkan sağlanmıştır.Ancak tescilin yapılabilmesi için buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmesi hükme bağlanmıştır.

Eklenen altıncı fıkra ile Ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine “bağımsız bölümlerin numaraları” yazılmak suretiyle tescil edilebileceği öngörülmüş, bu suretle, bu bağımsız bölümlerin mülkiyeti belli bir şahsa değil kendiliğinden, ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümün de müşterek maliki olmaları sağlanmıştır.Böylelikle ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerle ilgili olarak eşyaya bağlı mülkiyet hükümlerinin uygulanması amaçlanmaktadır.

634 sayılı Kanunun 11 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.

Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur.”

Maddenin değişiklikten önceki hali ise şöyledir.

“Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak Kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.

Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu kanunda yazılı ilgili hükümler gözetilmek şartıyla, irtifak haklarının tesciline ait genel hükümlere göre yapılır.

Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat mülkiyeti zabıt defterine tescil olunur.”

Eski düzenlemede kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne göre değil Kat Mülkiyeti Kanunundaki hükümler gözetilmek şartıyla, irtifak haklarının tesciline ait genel hükümlere göre yapılmaktaydı.Oysa yeni düzenleme ile bu ayrım kalkmış ve kat irtifakının kurulması da Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunması kararlaştırılmıştır.Yine kadastrosu yapılmamış yerlerde de kat irtifakının kurulması kat mülkiyetinin kurulması ile ilgili hükümlere tabi hale getirilmiştir.

Madde gerekçesinde madde ile, e-devlet projesi çerçevesinde, Tapu Kadastro Bilgi Sisteminin (TAKBİS), Ulusal Yargı Ağı Projesi (UYAP), ve Merkezi Nüfus İdaresi Sisteminin (MERNİS) entegre olarak kullanılabilmesi ve TAKBİS’in bütün dünya tarafınsan kabul gören veri modelinde üretimi için, her bağımsız bölümün ayrı bir sayfada tescili ile ayrı bir veri dosyasında saklanması gerektiğinden buna ilişkin düzenleme yapılmıştır.

634 sayılı Kanunun 12 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

a) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet plânı ile yapı kullanma izin belgesi.

b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.

c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste.”

Maddenin değişiklikten önceki hali ise şöyledir.

“(Değişik: 13/4/1983 – 2814/4 md.)Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lazımdır. Bu dilekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gösterilmesi şarttır.
Dilekçeye veya istem tutanağına, kanunlara göre temliki tasarruflar için verilmesi gerekenlerden başka, aşağıda yazılı belgeler de eklenir.
a) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu belediyece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet planı ile belediyece verilen yapı kullanma belgesi;
;b) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve mümkünse yarı cephelerini gösteren, en az 13×18 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece tasdikli bir fotoğraf;
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste;
d) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı.”

Maddenin değişik halini sondan başa doğru eski hali ile karşılaştıracak olursak eski maddenin dört bendi bulunmaktaydı.Değişiklik ile zaten pek kullanılmayan ve gereksiz olan (b) alt bendindeki fotoğraf zorunluluğu kaldırılmıştır.Eski (c) ve (d) bentleri ise aynen muhafaza edilmiş fakat (d) bendi (b) olarak değiştirilerek (c) bendinin önüne alınmıştır.(a) bendine ise ek olarak bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmesi şartı getirilmiştir.Aslında maddenin değişiklikten önceki ilk fıkrasında değer konusunda herhangi bir ölçüt getirmemişti.Değişik ile birinci fıkra sadeleştirilmiş değer gösterme konusunda (a) alt bendinde yer verilmiştir.Bağımsız bölümlerin değerlerinin hesaplanması konusunda ise konum ve büyüklüklerine göre hesaplama ölçütü getirilmiştir.

Madde gerekçesinde ise madde ile, uygulamada ihtiyaç duyulmayan ve vatandaşa ek külfet getiren, binaya ait fotoğraf ile listenin noterden tanzim edilmesi zorunluluğu ortadan kaldırılmıştır.böylece hem uygulamaya hem de vatandaşa kolaylık sağlanması hedeflenmiş olup, varolan istem ve belgeler listesi tamamen kaldırılmayarak projesinde, projeyi düzenleyen ve konusunun uzmanı mimar tarafından yapılan ve yetkili kamu kurum ve kuruluşu tarafından yapılan kamu kurum ve kuruluşu tarafından onaylanarak hak kaybına da sebebiyet verilmeden kat mülkiyeti tesisine kolaylık sağlanması amaçlanmıştır.

634 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.” ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.

Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.”

Maddenin ikinci ve üçüncü fıkrasının değiştirilmeden önceki hali şöyledir.

“Sözleşme düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.

Anagayrimenkulün kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün (Taksim halinde kayıtların nakli) ne dair hükümlerine göre, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir.”

Madde fıkrasında ikinci ve buna bağlı üçüncü fıkralarında daha önceden olmayan yeni bir uygulama getirilmiştir.Buna göre artık kat mülkiyetine geçişte ister kat irtifakından kat mülkiyetine isterse doğrudan kat mülkiyetine geçişte anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki “Mülkiyet” hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir” ibaresi yazılarak sayfa kapatılmayacaktır.Bunun yerine kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.” ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılacaktır.Burada kanun koyucu irtifak haklarının tesisi hususunda bir kolaylık sağlamaya çalışmıştır.Daha önceden var olan tüm kayıtların ilgili gayrimenkulün evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün Taksim halinde kayıtların nakline dair hükümlerine göre, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilmesine irtifak hakları hususunda istisna getirmiştir.Yeni düzenleme ile anagayrimenkule ilişkin irtifak haklarında; örneğin geçit hakkında kat mülkiyeti kütüğünde her bağımsız bölüm için ayrı ayrı açılmış sayfalar yerine, anagayrimenkulün kapatılan sayfasının esas alınması yoluna gidilerek; irtifak haklarının tapu kütüğü sayfasına tescil edilmesi ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmesi esası getirilmiştir.

Madde gerekçesinde madde ile, bir parseldeki blok veya bloklarda bulunan bağımsız bölüm sayısındaki büyüklüğün uygulamada yaratacağı güçlük dikkate alınarak, anagayrimenkule ilişkin irtifak haklarında; örneğin geçit hakkında kat mülkiyeti kütüğünde her bağımsız bölüm için ayrı ayrı açılmış sayfalar yerine, anagayrimenkulün kapatılan sayfasının esas alınması yoluna gidilerek; irtifak haklarının tapu kütüğü sayfasına tescil edilmesi ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmesi esası getirilmiştir.

634 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki dördüncü fıkra eklenmiştir

“Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ve plân, (b) bendindeki yönetim plânı ile (c) bendindeki listeyi tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.”

Ek dördüncü fıkra “Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm için, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir. “

Birinci fıkranın değiştirilmeden önceki hali şöyledir.

“(Değişik birinci fıkra:13/4/1983 – 2814/6 md.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) ve (c) bentlerine uygun olarak düzenlenen proje, plan, liste ve (d) bendindeki yönetim planı ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez.”

Birinci fıkradaki değişikliklerden ilki henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için bütün paydaşlarının buna ait bir dilekçe ile istek de bulunmaları şartı yerine sadece istemlerinin yeterli olduğu hususundadır.Diğer değişiklik ise 12 nci maddede yapılan değişikliklerin bu maddeye yansıtılmasından ibarettir.Buna göre kat irtifakının kurulmasında istemde bulunanların 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ve plân, (b) bendindeki yönetim plânı ile (c) bendindeki listeyi tapu idaresine vermeleri gerekir.Eklenen dördüncü fıkrası ise yorum gerektirmeyecek şekilde son derece açık yazılmıştır.Yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden biri veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, gerekli belgeleri eksik olanların bu belgeleri tamamlamaması halinde anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin YTL idarî para cezası verilir.Verilen ceza idari para cezası olduğu için tahsili 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usul Hakkında Kanun (AATUHK) hükümlerine göre yapılır.

Madde gerekçesinde ise madde ile, yapı kullanma izin belgesi alınmış ve tamamlanmış bulunan kat irtifaklı anagayrimenkullerin, eşya hukukunda asıl olan kat mülkiyetine geçilmesi için yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıllık süre verilmiş olup, bu süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamayan veya imzalanması gerekenleri imzalamayan kat irtifak hakkı sahipleri için idari para cezası düzenlenmiş olup, bu para cezasının, kat mülkiyetine geçişte etkin ve yerinden denetimi gerçekleştirmek amacıyla anagayrimenkulün bulunduğu yere göre belediye veya mülki amir tarafından verilmesi ve para cezasının 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usul Hakkında Kanun hükümleri uyarınca tahsil olunması hükme bağlanmıştır.

Madde ile verilecek idari para cezalarına ilişkin tebligatın nasıl yapılacağı, tebliğ tarihinden itibaren ne kadar süre içinde, hangi mahkemeye itiraz edileceği, itiraz üzerine mahkemece verilen kararların niteliği ve mahkemenin inceleme usulü düzenlenmiştir.

Ayrıca, madde ile 12 nci maddede yapılan değişikliğe paralel değişiklik yapılmıştır.

634 sayılı Kanunun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.”

Maddenin ikinci fıkrasının değişiklikten önceki hali şöyledir.

“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.”

Değişiklik ile öncelikle daha önceden kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerinin rızası olmaksızın yapılamayacak anagayrimenkulün ortak yerlerindeki inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya işleri uygulamada ortaya çıkan sıkıntılar dikkate alınarak şimdi bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça gerekli değişikliklerin yapılamayacağı hususunu getirmiştir.Buradaki yazılı rıza kavramı uygulamadaki ispat sorununu yasal açıdan aşmaya yöneliktir.Eskiden tüm kat maliklerinin rızası şartı da beşte dörde indirilerek bir başka sıkıntı giderilmeye çalışılmıştır.Örnek vermek gerekirse bir site yönetimi eskiyen dış cephe badana veya boya işinde elli kat malikinden birinin istememesi halinde gerekli değişiklik yapılamıyordu.Bu da uygulamada ilginç görüntülere sebep oluyordu.Bir süre önce medyada çıkan bir haber ise aynen şöyleydi.İstanbul Ataşehirde bir kat malikinin karşı çıktığı mantolama işinde buna muhalif sadece bir tane kat malikin dairesinin mantolama işlemi yapılmayarak binanın tümü mantolanmıştır.Bu değişiklik gerçekten uygulamada çok faydalı olmuştur.Maddenin ikinci fıkrasının ikinci cümlesi ile kat maliklerinin tamamının rızası gereken onarım işlerine istisna getirilmiştir.Buna göre ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmayacaktır.Fakat bu istisna hal direkt uygulanamayacaktır.Öncelikle bu onarım veya güçlendirme mahkeme tarafından tespit edilecektir.Eğer gerçekten ağır ve acil bir ihtiyaç olarak tespit edilirse artık tüm kat maliklerinin rızasına ihtiyaç olmadan tek bir kat malikinin istemi halinde mahkeme ilamına binaen gerekli onarım veya güçlendirme yapılabilecektir.

Madde gerekçesinde ise madde ile, kat malikleri arasında çıkan uyuşmazlıklar ile ilgili olarak uygulamada maliklerin rızalarının varlığının tespiti konusunda sık sık ispat sorunu yaşandığından bu konudaki sıkıntıları gidermek için “rıza”nın yazılı olarak verilmiş olması hususu düzenlenmiş, ancak başkaca şekil şartı aranmamıştır.

Ana taşınmazın ortak yerlerinde yapılacak “onarım” bütün kat maliklerinin rızası ile yapılabilmektedir.Ancak, çok özel durumlarda ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar vermesi ve acilen onarılması gerekmesi veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olması ve bu durumun mahkemece tespit edilmiş olması halinde; onarım ve güçlendirmenin esas projesine veya tekniğine uygun biçimde yapılması hususunda kat maliklerinin tamamının rızasının aranmayacağına ilişkin hüküm getirilmiştir.

634 sayılı Kanunun 20 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde yer alan “koruma” ibaresinden sonra gelmek üzere “, güçlendirme” ibaresi eklenmiş ve ikinci fıkrasında yer alan “yüzde on” ibaresi “yüzde beş” olarak değiştirilmiştir.

Maddenin 20 nci maddesinin (b) bendinin ve ikinci fıkrasının değiştirilmiş hali şöyledir.

“b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;”

“Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık, yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.”

Maddede kat maliklerinin anagayrimenkulün genel giderlerinden hangilerine ne ölçüde katılacağı hususu düzenlenmiştir.Yapılan güçlendirme ekinden kasıt ise muhtemel tabi afetlere (deprem vs.) yönelik kanundaki eksikliğin giderilmesinden ibarettir.Söz konusu yapı güçlendirme işinden mütevellit giderlere Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça her kat maliki kendi arsa payı oranında katılacaktır.

Öte yandan ikinci fıkranın ikinci cümlesinde yer alan zamanında ödenmeyen gider ve avans payları için uygulanacak gecikme tazminatı aylık %10dan %5e çekilmiştir.

Madde gerekçesinde ise madde ile, muhtemel afetler ve özellikle depremlerde can kaybı ve ekonomik kayıpların önlenmesi bakımından, yapının güçlendirilmesi için yapılacak harcamalar anagayrimenkulün genel giderleri arasında ilave edilmiştir.

634 sayılı Kanunun 22 nci maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.”

Değişiklik ile yürürlükten kaldırılan 743 sayılı Türk Kanunu Medenisinin 807 nci maddesine yapılan gönderme kaldırılmış bunun yerini 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 893 üncü maddesi almış olduğundan bu husus düzenlenmiştir.

Madde gerekçesinde ise madde ile, Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiği tarihte var olan 17/2/1926 tarihli ve 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ile yürürlükten kaldırılmıştır.Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanununun 22 nci maddesinde ifade edilen ve yürürlükten kaldırılan Türk Kanunu Medenisinin 807 nci maddesinin yerini 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 893 üncü maddesi almış olduğundan bu husus düzenlenmiştir.

634 sayılı Kanunun 23 üncü maddesinin birinci fıkrasına “tesislerin yeniden yapılması” ibaresinden sonra gelmek üzere “ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler” ibaresi eklenmiştir.

Maddenin birinci fıkrasının değiştirilmiş hali şöyledir.

Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.

Maddenin başlığı “Müsaade Mecburiyetidir”.Maddenin amacı anagayrimenkulde bazı olağanüstü hallerde herhangi bir kat malikine ait olan bir bağımsız bölüme ağır ve acil veya yapılması zorunlu bazı işlerde ilgili diğer bağımsız bölüm sahibinin veya sahiplerinin girmelerine kanun gereği olarak izin vermeye mecbur sayıldıkları veya izin vermiş sayıldıkları halleri izah etmektir.Burada sayılan haller sınırlı sayı ilkesine tabidir.Yani sadece maddede sayılan hallerde müsaade mecburiyeti doğar.Burada yazmayan bir sebebe istinaden bir başkasının maliki olduğu bağımsız bölüme girmek Türk Ceza Kanunu bağlamında Konut Dokunulmazlığını İhlal suçuna vücut verecektir.Değişiklik ile daha önce sayılan hallere ek olarak yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler yapılması gereken hallerde eklenmiş bulunmaktadır.

Madde gerekçesinde ise madde ile, anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinde yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik inceleme ve çalışmalar sırasında, gerektiğinde diğer bağımsız bölüm malikinin kendisine ait kısma girilmesine izin verme zorunluluğu getirilerek, özellikle mevcut yapılarda gerekli tespit ve sağlamlaştırma çalışmalarının yapılabilmesine imkan sağlanması amaçlanmıştır.

634 sayılı Kanunun 25 inci maddesinin ikinci ve dördüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.”

“Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.”

Maddenin ilgili fıkralarının değiştirilmeden önceki halleri şöyledir.

“Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar verilir; bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve davalının bağımsız bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları oranında, devrolunur.”

“Bu maddedeki dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.”

Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.Bu gibi bir halde ilgili bağımsız bölümün değeri tespit edilirken önceki uygulamada dava tarihindeki değer üzerinden hesaplamaya gidiyordu.Fakat ülkemizin ekonomik şartları da gözönünde bulundurulunca ülkemizde maalesef adli sürecin yavaş işlemesi neticesinde aradan geçen yıllar sonucunda bu tip kararlar davalı taraf aleyhine zararlara sebep olmaktaydı.Değişiklikle hükme en yakın tarih ibaresi getirilerek davalı bağımsız bölüm malikinin zararları büyük ölçüde önlenmiş olacaktır.Eski düzenlemede bu davanın açılması için kat malikleri kurulunun kararı gerekiyordu.Yeni düzenleme ile davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır.Asıl can alıcı nokta şimdi başlıyor.Eski düzenlemede bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açabiliyordu.Oysa yeni düzenleme ile öncelikle dava açılması kararı gereklidir.Yani eski düzenlemeden farklı olarak artık gerekli çoğunluk sağlanamamış ise azınlıkta kalan kesimin dava açabilmesine olanak yoktur.Yine önceki düzenlemede olmayan bir uygulama getirilmiştir.Buna göre, gerekli çoğunluk sağlanıp dava açma kararı alınmış olmasına rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açabilir ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir.Dikkat edilirse burada karar alınmasına rağmen dava açılması hususunda yinede tereddüt yaşanırsa ve kimi kat malikleri dava açmak istemezse dava açmak isteyen kat maliklerinin bu isteklerine ulaşmaları için hüküm verilmezden önce dava konusu devir bedelinin bankaya yatırmaları şartını koymuştur.Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

Dördüncü fıkrada yapılan değişiklik ile dava hakkı artık sebebinin öğrenilmesinden itibaren değil devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden itibaren altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşecektir.Eski düzenlemede sebep kavramı muğlak bir ifadeydi değişiklik ile bu kavram daha açık hale getirilmiştir.Ayrıca dava sebebinin ortadan kalkmasının süreye bağlı olmaksızın tek başına da dava hakkını düşüreceğine açıklık getirmesi amacıyla fıkra metnindeki “ve” bağlacı “veya” olarak değiştirilmiştir.

Madde gerekçesinde ise madde ile, kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmeyen kat malikleri hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değerinin o kat malikine ödenerek, bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için açılacak davanın, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar verilmesi hususu ile yargılama sürecinin sonucunda verilecek devir kararının kesinleşmesinin uzunca bir zaman alacağı olasılığı ve taşınmaz mal fiyatının kısa zamanda büyük bir hızla yükseldiği dönemlerde dava tarihindeki bedeli esas almak ve davanın sonunda bu bedelin ödenmesine karar vermenin davalının mağduriyetine yol açabileceği ihtimali nedeniyle hakimin hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması gerektiği hususu düzenlenmiştir.

Ayrıca, madde ile dava açma süresinin başlangıcı olan “sebebin öğrenildiği” şeklindeki bir tarihin, belirsiz ve duraksamaya yol açan bir ifade olması nedeniyle dava hakkının doğması anının saptanmasında yaşanan güçlüklerin ortadan kalkması yönünde “sebebin öğrenilmesi” yerine devir konusunda kat malikleri kurulunca alınan “dava açma kararının öğrenilmesi”, dava açma süresinin başlangıcı olarak düzenlenmiştir.Böylece kat malikleri kurulunca devir davası açılmasına ilişkin kararın verildiği tarih ” dava hakkının doğumu”na başlangıç tarihi kabul edilecektir.Ayrıca dava sebebinin ortadan kalkmasının süreye bağlı olmaksızın tek başına da dava hakkını düşüreceğine açıklık getirmesi amacıyla fıkra metnindeki “ve” bağlacı “veya” olarak değiştirilmiştir.

634 sayılı Kanunun 26 ncı maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.”

Madde fıkrasının değiştirilmeden önceki hali şöyledir.

“Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının, o zamanki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında, devrine karar verir.”

Değişiklik bir önceki maddenin açıklamasında belirttiğimiz üzere devir kararının kesinleşmesinin uzunca bir zaman alacağı olasılığı ve taşınmaz mal fiyatının kısa zamanda büyük bir hızla yükseldiği dönemlerde o zamanki değeri esas almak ve davanın sonunda bu bedelin ödenmesine karar vermenin davalının mağduriyetine yol açabileceği ihtimali nedeniyle getirilmiştir.Uygulama açısından hakkaniyete uygun bir ölçüdür.Madde gerekçesinde sadece “o zamanki” ifadesinin devir bedelinin saptanmasında muğlak ifade olduğundan bahisle değişiklik yapıldığı belirtilse de asıl değişikliğin bizim anlattığımız yönden fayda sağladığına inanıyoruz.Zira maddedeki “o zamanki” ifadesi ihtarın yapıldığı tarih olarak yorumlanacağını düşünebiliriz.Bu nedenle madde gerekçesindeki açıklamaya katılmıyoruz.

Madde gerekçesinde ise madde ile, devir bedelinin saptanmasında, “ozaman”ın hangi zaman olduğunun anlaşılamaması nedeniyle “o zamanki” ifadesi “dava tarihindeki” olarak değiştirilmiştir.

634 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin birinci ve üçüncü fıkralarına aşağıdaki cümleler eklenmiştir.

“Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.”

“İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.”

Maddenin değişik hali şöyledir.

“Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.”

İlk fıkraya eklenen ikinci cümle ile toplu yapılardaki kurulların toplanma zamanı düzenlenmiştir.Buna göre; Toplu yapılarda en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.Üçüncü fıkranın son cümlesinde ise bir önceki cümledeki eksiklik giderilmiştir.Eski düzenlemede ilk toplantının ve ikinci toplantının ardı ardına yapılmasında herhangi bir hukuka aykırılık yoktu.Yeni düzenleme ile iki toplantı arasında en az yedi gün olması gerektiği şartı eklenmiştir.

Madde gerekçesinde ise madde ile, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamadığında, ilk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak en az zaman aralığını gösteren süre belirlenmiştir.

634 sayılı Kanunun 30 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.”

Madde fıkrasının değişmeden önceki hali şöyledir.

“Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa, kararlar en geç bir hafta içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla verilir.”

Bir önceki maddedeki değişiklikle iki toplantı arasında en az yedi olacağı düzenlenmişti.Buradaki ifade ile bu yedi günlük sürenin en fazla on beş gün olarak belirlenebileceği düzenlenmiştir.Yani birinci toplantıda yeter sayı sağlanamamış ise ikinci toplantı en erken yedi gün sonra en geç ise on beş gün sonra yapılabilir.Daha kısa veya daha uzun aralık olamayacaktır.

Madde gerekçesinde ise madde ile, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamadığında ikinci toplantının en az yedi gün sonra yapılması hususu bir önceki madde ile düzenlendiğinden, ikinci toplantının en geç ne zaman yapılacağı düzenlenmiştir.

634 sayılı Kanunun 31 inci maddesinin son fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.”

Madde fıkrasının değişmeden önceki hali şöyledir.

“Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir;ancak aynı kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.”

Değişiklik ile önceki düzenlemede vekil tayin edilen kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemiyordu şimdiki düzenleme ile bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemeyecektir.Fakat, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilecektir.(Madde gerekçesi tutanaklara işlenmemiştir.)

634 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin birinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.”

“Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.”

Maddenin değişmeden önceki hali şöyledir.

“Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmayan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma (Sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

Tesbit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmeyenlerden, aynı mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur; yirmibeşinci madde hükmü mahfuzdur.”

Maddenin ilk fıkrasının değiştirilmeden önceki halinde kat malikleri kurulunca verilen bir karara razı olmayan bir kişi her hangi bir süre şartı olmadan alınan karar aleyhine iptal davası açma yoluna gidebiliyordu.Değişiklik ile uygulamada alınan kararlar aleyhine dava açma yoluna gidilebilmesi için belli bir süre koşulu getirilmiştir.Buna göre kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak karara aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.Buradaki altı aylık süre koşulu ile kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlar hariç olmak üzere karar aleyhine dava açmak isteyenler en geç bu süre içinde dava açmaları gerekir.Kararın alınmasından itibaren altı ayın geçmesiyle artık kararlar aleyhine iptal davası açılamaz.Eğer kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlar varsa o zaman altı aylık süre koşulu da aranmaz.

Üçüncü fıkradaki değişiklik ile mahkeme kararını yerine getirmeyenlere ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verileceği hükmü getirilmiştir.Bilindiği gibi idari para cezaları sadece disiplin niteliğindedir ve sabıka kayıtlarına da geçmez.

Madde gerekçesinde ise madde ile, kat malikleri kurulu kararları aleyhine kurul toplantısına katılmayan veya katılıp da aykırı oy kullanan kat maliklerinin, kurul kararları aleyhine gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açma hakkı düzenlenmiştir.Ancak, böyle bir davanın açılması için belli bir süre koşulu getirilmiştir.Böylece uygulamadaki kat malikleri kurulunca alınan bir kararın üzerinden yıllar geçtikten ve gerekleri yerine getirildikten çok sonra açılan iptal davaları sebebiyle ortaya çıkan anlaşmazlıkların önüne geçilmek istenmiştir.

Ayrıca, maddenin üçüncü fıkrasında öngörülen para cezasının miktarı, günün ekonomik koşulları ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 52 nci maddesi dikkate alınarak değiştirilmiştir.Para cezasının belirlenmesinde her ne kadar Türk Ceza Kanununa atıf yapılmış ise de, söz konusu para cezası, hukuk mahkemesi tarafından verilen disipliner ve tazmini nitelikte bir para cezası olup, sabıka kaydına da geçmeyecektir.

634 sayılı Kanunun 34 üncü maddesinin son fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.”

Madde fıkrasının değişmeden önceki hali şöyledir.

“Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün giriş kapısı yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden,ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur.”

Maddede değiştirilen kısım sadece para cezasının idari para cezası olarak güncellenmesidir.Madde gerekçesi ise bir üst madde gerekçesinin kopyalanıp yapıştırılmasından ibarettir.

Madde gerekçesinde ise madde ile, öngörülen para cezasının miktarı, günün ekonomik koşulları ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 52 nci maddesi dikkate alınarak değiştirilmiştir.Para cezasının belirlenmesinde her ne kadar 5237 sayılı Türk Ceza Kanununa atıf yapılmış ise de, söz konusu para cezası, hukuk mahkemesi tarafından verilen disipliner ve tazmini nitelikte bir para cezası olup, sabıka kaydına da geçmeyecektir.

634 sayılı Kanunun 38 inci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.”

Madde yöneticinin sorumlulukları hakkında genel hükümleri ihtiva etmektedir.Maddenin birinci fıkrası ile Yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğunu söyler.Eklenen fıkra ile kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarına karşı açılacak iptal davalarında, karara katılan bütün kat maliklerinin, toplu yapılarda ise toplu yapı kat maliklerinin davalı olarak gösterilme mecburiyeti kaldırılmıştır. Bunun yerine yönetici aleyhine dava açılabilmesi esası getirilmiştir.Yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurmak zorundadır.Ayrıca yargılama giderlerinin de ortak giderlerden karşılanacağı hususu düzenlenmiştir.

Madde gerekçesinde ise madde ile, kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarına karşı açılacak iptal davalarına işlerlik kazandırmak üzere, karara katılan bütün kat maliklerinin, toplu yapılarda ise toplu yapı kat maliklerinin davalı olarak gösterilme mecburiyeti kaldırılmakta, bunun yerine yönetici aleyhine dava açılabilmesi esası getirilmektedir.Ayrıca bu konudaki yargılama giderlerinin karşılanacağı hususu düzenlenmiştir.Bu hüküm ile uygulamada çok sayıda kat malikinin hasım gösterilmesi mecburiyetinden doğan güçlüklerin ortadan kaldırılması amaçlanmıştır.

634 sayılı Kanunun 47 nci maddesinin dördüncü fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.”

Madde fıkrasının değiştirilmeden önceki hali şöyledir.

“Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, harabolma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar.Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.”

Eğer birden fazla bağımsız bölüm tamamen harp olmuşsa ve bunlardan birinin yapımı diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacakları hususunda harap olma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar.Eğer bildirmeyecek olurlarsa yeni düzenlemeye göre değeri üzerinden yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devrolunacaktır.Maalesef burada kanun koyucunun büyük bir eksikliği mevcuttur.Zira devire esas değerin ne zaman ki değer olacağını tartışma çıkaracak bir husus olarak düşünüyoruz.Uygulamada bu konuda harap olmazdan evvelki değer mi? harap olduğu zaman ki değeri mi? yoksa harap olduktan altı ay sonraki değeri mi? Hatta daha sonra dava açılacak olursa ozaman ki değeri mi esas alınacaktır? gibi sorular ortaya çıkacağına inanıyoruz.Bu soruları sormakta da haklı olduğumuza inanıyoruz şöyle ki; harap olan bir yapının harap olmazdan evvelki tarihte, harap olduğu tarihte, harap olduktan altı ay sonraki değerinde hatta dava tarihindeki değerinde sosyal ve ekonomik şartları da gözeterek büyük farklılıklar olabileceğini inanıyoruz.

Madde gerekçesinde ise madde ile, bağımsız bölümleri harap olan kat maliklerinin, bu bağımsız bölümleri yeniden yaptırmak istediklerini diğer kat maliklerine altı ay içinde yazılı olarak bildirmedikleri durumlarda, onların arsa paylarının, değeri üzerinden yeniden yaptırmak isteyenlere devredileceği hususu düzenlenmiştir.

634 sayılı Kanunun 54 üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa ve ortaklaştırma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785 sayılı İmar Kanununun 46 ncı maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar Kanununun 16 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.

Böyle bir anlaşmaya varılamazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükümlerine göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlara Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle her bir gayrimenkulün hükme en yakın tarih itibarıyla ulaştığı değerleri tespit edildikten sonra, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur.”

Madde fıkralarının değiştirilmeden önceki halleri şöyledir.

“İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tabi gayrimenkul varsa, İmar Kanununun 46 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.
Böyle bir anlaşmaya varılmazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükmüne göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkullerin bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur.”

İlk fıkradaki değişiklik ile daha önceden eski Kat Mülkiyeti ve eski İmar Kanunu ve yeni karşılık kanunları arasındaki uygunsuzluklar düzenlenmiştir.Gerekçede bu husus 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı Kanun ile yürürlükten kaldırılan Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiği tarihte var olan 9/7/1956 tarihli ve 6785 sayılı İmar Kanununun 46 ncı maddesinin yerini 3194 sayılı İmar Kanununun 16 ncı maddesi aldığından, Kat Mülkiyeti Kanununun 54 üncü maddesinde ortaklığın giderilmesine konu olan gayrimenkul ile ilgili olarak gayrimenkulün ortaklaştırıldığı tarih itibariyle 6785 sayılı Kanun veya 3194 sayılı Kanunun ilgili maddelerinin uygulanması düzenlenmiştir denilerek açıklanmıştır.

İkinci fıkradaki değişiklik ile eski düzenlemede yer alan gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki değerlerinin takdir edilip, teklifin bu değere göre yapılması, enflasyonun artış gösterdiği dönemlerde hakkaniyete aykırı sonuçlar ortaya çıkmasına neden olabileceğinden, gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerine Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle her bir gayrimenkulün hükme en yakın tarih itibarıyla ulaştığı değerleri tespit edildikten sonra uygulanması hükmü getirilmiştir.

Madde gerekçesinde ise madde ile, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı Kanun ile yürürlükten kaldırılan Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiği tarihte var olan 9/7/1956 tarihli ve 6785 sayılı İmar Kanununun 46 ncı maddesinin yerini 3194 sayılı İmar Kanununun 16 ncı maddesi aldığından, Kat Mülkiyeti Kanununun 54 üncü maddesinde ortaklığın giderilmesine konu olan gayrimenkul ile ilgili olarak gayrimenkulün ortaklaştırıldığı tarih itibariyle 6785 sayılı Kanun veya 3194 sayılı Kanunun ilgili maddelerinin uygulanması düzenlenmiştir.

Ayrıca madde ile gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki değerlerinin takdir edilip, teklifin bu değere göre yapılması, enflasyonun artış gösterdiği dönemlerde hakkaniyete aykırı sonuçlar ortaya çıkmasına neden olabileceğinden, gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerine Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanması hükmü düzenlenmiştir.

634 sayılı Kanuna 65 inci maddeden sonra gelmek üzere “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı “Dokuzuncu Bölüm” altında aşağıdaki maddeler eklenmiş, mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilmiştir.

“DOKUZUNCU BÖLÜM

Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler

Kapsam

Madde 66 – Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.

Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.

Ortak yerler

Madde 67 – Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.

Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.

Vaziyet plân ve projeleri

Madde 68 – Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir.

Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.

Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.

Yönetim

Madde 69 – Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.

Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Yönetim plânı ve değiştirilmesi

Madde 70 – Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.

Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.

Yönetici ve denetçi atama

Madde 71 – Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.

Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.

Ortak giderlere katılma

Madde 72 – Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.

Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.

Geçici yönetim

Madde 73 – Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.

Uygulanacak diğer hükümler

Madde 74 – Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir.”

Madde gerekçelerine göre Açıklamalar:

Madde 66- Toplu yapının kapsamı belirtilmiş, toplu yapının birden çok parseli kapsaması halinde, her parselin kat irtifakının ve kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınacağı belirtilerek Kat Mülkiyeti Kanununun sistemiyle paralellik sağlanmış, buna karşılık toplu yapı kapsamındaki bütün parsellerin, kat mülkiyeti rejimine geçilirken bir bütün olarak işlem görmesi gereği vurgulanmıştır.

Madde 67- Toplu yapı açısından “ortak yerler” kavramı açıklığa kavuşturulmuş ve özellikle, (park yeri ve okul vs. olarak) toplu yapı kapsamındaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin mülkiyeti (tapu sicilinde kimin adına tesis edileceği) sorunu çözüme bağlanmıştır.Getirilen çözümle, bağımsız bölümlerin el değiştirilmesinin ortak yerlere ilişkin düzeni etkilememesi sağlanmıştır.

Madde 68- Toplu yapı niteliğindeki yapılaşmalarda, yapıların konumlarının, ortak nitelikteki yerlerin, tesislerin ve bunların kullanılış amaç ve şekillerinin ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plan ve projeleri, toplu yapıya ilişkin hükümlerin uygulanmasında hareket noktasını oluşturacaktır.

Kamuya ayrılan yerlerin bakımı, işletilmesi ve düzenlenmesi, kamunun yararını kısıtlamamak şartıyla ve yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması halinde toplu yapı yönetimine bırakılabilecektir.

Madde 69- Blok ve blok niteliğinde olmayan yapıların hangileri olacağı hususu açıklığa kavuşturulmaktadır.Blok yapıların en azından ana yapıda ortak yerleri bulunan yapılar olduğu belirtilmektedir.Bu şekilde blok yapı kavramı ile bitişik olarak yapılmış ortak duvar ve çatılar bulunan ikiz yapılar da anlatılmak istenmiştir.

Toplu yapılardaki yerlerin yönetiminde, blokların ve toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesislerin yönetimi ayrı ayrı düzenlenmiştir.Blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere (Örneğin bloğun asansörüne, çatısına) ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilecektir.Blok niteliğinde olmayan yapılar, blok yapıları ile aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir.

Bir adada birden çok parselin yer alması durumunda adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler ile toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesislerin nasıl yönetileceği öncelikle yönetim planında belirtilecektir.Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde bu görevin ada temsilciler kurulu ve toplu yapı temsilciler kuruluna ait olacağı vurgulanmaktadır.Kurulların oluşumu, sayı ve seçim usulü yönetim planlarında belirtileceği, belirtilmeyen durumlarda oluşumun nasıl olacağı hususu düzenlenmiştir.

Madde 70- Toplu konut kapsamındaki bütün yapı ve yerler için tek yönetim planı öngörülmüş, bu suretle yönetim paralelliği ve bütünlüğü sağlanmak istenmiştir.Yönetim planında gelişigüzel değişiklikleri önlemek için toplu yapı temsilciler kurulunun beşte dördünün onayı olmadıkça yönetim planının değiştirilemeyeceği kabul edilmiştir.

Toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar geçen dönemde yönetim planında geçici yönetimle ilgili hükümlerde değişiklik ihtiyacı doğabilir.Bu dönemde ise bu yetki toplu yapı alanındaki kat maliklerinin beşte dördünün onayına bağlanmıştır.

Madde 71- Yönetici ve denetçi seçimi, bloklar, blok niteliğinde olmayan yapılar ve toplu yapı kapsamındaki yerler için ayrı ayrı düzenlenmiştir.

Madde 72- Toplu yapılarda ortak giderlere katılma, ortak gider payının tespiti ve tahsili uygulamada büyük önem taşır.Konu çeşitli ihtimaller dikkate alınarak ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir.

Madde 73- Toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar bir yönetim boşluğunun meydana gelmemesi için yönetim planında bir “geçici yönetim”in teşkili öngörülmüş, ancak bu yönetimin devamı da belirli bir süreye bağlanmıştır.

Madde 74- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki hükümlerin, toplu yapılarda da uygulanabileceğine açıklık getirilmiştir.

634 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

“Geçici Madde 1 – Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan ana gayrimenkullerde, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu ana gayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir.”

Madde gerekçesinde ise madde ile uygulamada, kat irtifaklı ana gayrimenkullerin yapı kullanma izin belgesi alınmış ve tamamlanmış olmasına rağmen kat mülkiyetine geçilmediği, eşyaya bağlı borç niteliğinde olan kat irtifakının yıllarca devam ettiği görülmekle, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önceki kat irtifaklı yapıların, yürürlük tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunluluğu getirilmiş, ayrıca bu işlemi yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahipleri için idari para cezası düzenlenmiş olup, bu para cezasının, kat mülkiyetine geçişte etkin ve yerinden denetimi gerçekleştirmek amacıyla anagayrimenkulün bulunduğu yere göre belediye veya mülki amir tarafından verilmesi ve para cezasının 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca tahsil olunması hükme bağlanmıştır.

Ayrıca, madde ile verilecek idari para cezalarına ilişkin tebligatın nasıl yapılacağı, tebliğ tarihinden itibaren ne kadar süre içinde, hangi mahkemeye itiraz edileceği, itiraz üzerine mahkemece verilen kararların niteliği ve mahkemenin inceleme usulü düzenlenmiştir.

634 sayılı Kanunun 18 inci maddesinin son fıkrası ile ek 3 üncü maddesi yürürlükten kaldırılmıştır.

Madde gerekçesinde ise madde ile Kat Mülkiyeti kanununun 18 inci maddesinin son fıkrasında “müteselsil sorumluluk” kuralı dışında kalan durumlara yollama yapılmıştır.Ancak, hükümle “saklı” tutulmak istenen kademeli sorumluluk esası, 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun 10 uncu maddesi ile değişik 22 nci maddede yapılan değişiklik sonucu terk edilerek, ortak giderlere katılma bakımından da “müteselsil sorumluluk” getirilmiştir.Böylece, kat maliklerinin borçlarıyla ilgili genel kuralı düzenleyen 18 inci maddesinin son fıkrası “ölü hüküm” niteliğine dönüştüğünden madde metninden çıkarılmıştır.Ayrıca, tasarı ile toplu yapılara ilişkin ayrıntılı ve yeni düzenlemeler getirildiğinden bu konuya ilişkin ek 3 üncü madde yürürlükten kaldırılmıştır.

Geçici Madde 1 – Bu Kanun gereğince hazırlanması gereken yönetmelik, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde hazırlanır.

Madde gerekçesinde ise madde ile Kanun gereğince hazırlanması gereken yönetmeliğin, Kanunun yayımından itibaren altı ay içinde çıkarılacağı belirtilmiştir.

Geçici Madde 2 – 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş binalarda yönetim plânı olmasa dahi 12 nci madde hükümlerine göre kat mülkiyeti kurulur.

Geçici Madde 3 – Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.

Madde gerekçesinde ise madde ile 634 sayılı kat mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiği 2/1/1966 tarihi ile 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihler arasında tesis edilen kat irtifaklı taşınmaz mallarda yönetim planı aranma zorunluluğu olmadan kurulmuş ve halen de yönetim planı oluşturulamadığından kat mülkiyeti kurulamamış binaların kat mülkiyetine geçişi amaçlanmıştır.

Dipnotlar
1- http://www.tkgm.gov.tr/ana.php?Sayfa=islemdetay&Id=83
2- İmar Kanunu md.30

Yazar: Konuk Yazar

X